楼市在两极分化中前行

发布时间：2020-07-13 15:46:26 阅读：次来源：鞋柜厂家

2013年，中国房地产市场是一个充满变化的一年。

有人在抛售内地房地产；有人在暗示内地的楼市风险已经较高；有人在敲响“楼市泡沫要破灭”的警钟。另一面，市场依旧持续火爆的交易场景；层层加码、步步升级的楼市调控政策；频频见诸于报端的“地王”；银行陷入“钱荒”；多地公积金政策紧缩……

两极分化的走向令楼市这样一个博弈场愈加让人看不懂，但尽管如此，仍然要问一问，2014年的房地产行业将如何演变？

调控政策有待改进

对于许多普通购房者来说，2013年是惊心动魄的一年。

“2012年年底，我和家人去找中介公司看房的时候，一进门，经纪人通常都会热情地递上名片，然后倒上热水，再耐心地为你介绍各种房源信息，骑着电动车带你去看房。可过了春节再去看的时候，经纪人一听说想买个小户型的二手房便不再搭腔。前后半个多月的时间，脸变的真快啊。”回想起买房时，在房地产中介那里前后碰到的不同遭遇，记者的一位朋友小杨仍然很感叹。

房产经纪人的“变脸”术率性上演，这在2013年年初并非是一个偶然现象。

如果说二手房是楼市的晴雨表，那么在政策调控下，买房人、卖房人的表情则可以说是二手房市场的晴雨表，2013年房地产市场一开局，便迎来了二手房市场的一个沸腾，而这份火爆场景的背后，一个很重要的原因是源自于市场对楼市调控新政的恐慌。

梳理过去一年，房地产调控政策让人应接不暇。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作提出“国五条”，这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次升级。前四次分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“929新政”以及2011年1月的“新国八条”。

随后不久，国务院于2013年2月26日正式公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中规定二手房的个调税由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收。

该政策下达后，立刻引起市场一片哗然，二手房市场一度陷入恐慌，迎来了新一波“抢购潮”，一时间，连夜排队过户的现象频现于各地，当年三月份二手房交易量也创下新高。

“抢购”背后的原因，则是源于买卖双方对于“从严按差额的20%征收个税实施”的担忧，而这也正是小杨为什么会前后受到房产经纪人不同礼遇的关键所在。

2013年3月30日，“国五条”各地实施细则纷至沓来，北京、上海、重庆细则先行，但在各地出台的细则中，许多地方政府对20%个税却没有过多描述。

小杨告诉记者说，如今回想起来，当时不像是在买房，而更像是买大白菜。“从头到尾，我们只是实地看了一套房子，便匆匆忙忙在当晚就付了定金，签了合同。大家都在赶在政策落地之前签约，20%的税，万一碰上了，对于普通家庭来说实在是太沉重的负担。”小杨如是说。

回想2013年年初的抢购现象，在链家地产工作的经纪人小谷这样告诉记者：“当时，那些满五年唯一住房的小户型特别抢手，只要一登记在系统里，就跟卖大白菜一样被抢光了，甚至有些客户房子都没有去看，只是在系统里看了房屋户型图之后就立刻交付了定金。”

时至2013年年中，房地产市场依旧不平静。各地“地王”频现与此同时，银行陷入“钱荒”，多地公积金政策紧缩。进入2013年下半年，住房信息联网、房产税、不动产统一登记、以房养老，以及各地跟风二套房首付提至7成等等一系列政策频繁出击。这些虽然对楼市未造成重大影响，市场整体表现相对平稳，但“调控潮”并未就此结束。

从2013年三季度开始，“国五条”出台后，各地房地产市场开始出现分化。多个城市对地方调控细则进行微调。

2013年11月开始，深圳、上海、广州、北京四大一线城市陆续出台二套房首付提高至七成等系列政策。随后，武汉、南昌、沈阳、厦门、福州等二线城市也相继开始为调控政策“加码”。截至2013年年底，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

值得一提的是，这一连串的调整方向有紧也有松，其中，限购政策略有放松的有温州、芜湖等城市。

从具体调控内容上看，尽管各城市间情况各异，力度与细节上存有差异，但大多着眼于贷款、限购、保障房、监管等相关政策进一步收紧。而二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板。

各大城市调控政策的集中出台，让房地产市场在那个初冬感受到了一丝凉意，楼市降温预期也再次被市场期待。从2013年11月的交易表现看，一些城市的交易开始变得缓和与冷静。据相关资料显示，全国43个重点城市住宅市场，2013年11月成交量环比上涨和下降的城市数量呈现均等局面，其中，北京出现15.76%的降幅，而上海减少了1.82%、杭州下滑了14.05%、苏州缩水达26.32%。

调控政策几乎贯穿整个2013年的房地产市场。然而，值得一提的是，在一年一度的中央经济工作会议中，监管层却一字未提“房地产与调控及房价、商品房市场”。对此，专家分析，这绝对不是意味着会放松调控与退出调控，相反，2013年的房地产调控政策会延续到2014年。

“但考虑到当前楼市分化与供求不平衡及经济、楼市实际情况不一，各地方政府会因地制宜的实施调控政策，微调或收紧，主要是一、二线城市与三四线城市。”专家说。

对于今年的住房调控政策，社科院《中国住房发展报告》认为，调控主要任务是平衡供求，调整结构，稳定房价，加快改革。

具体的政策措施上，上述报告建议，实施差别化的区间目标调控，保持宏观政策的稳定性、连续性。行政调控目前不能完全取消，但是需要改进。第一，要理顺市场供求机制，强化市场预期管理；第二，深化住房产权制度改革，探索住房产权的共同持有与多级拆分制度，并建立与之相适应的土地出让、住房融资和财税配套制度；第三，适时推进房地产税改革，逐步放开住房限购；第四，放宽住房信贷限制，支持首次置业和合理改善性需求；第五，降低二手住房交易税费，减轻购房者实际负担等。（中华工商时报）

降房价关键是倚重市场之手

刚刚过去的2013年，虽然经济增速走向平稳，没有再像前些年一样高速增长，但是，房价却在调控政策下，出现了持续上行。正如专家所言，基本保持了“一条线”、“一个方向”变化的趋势。

在经历了四、五年的持续调控以后，房价已经逐步退化成表象问题。本质问题，就是政府对待市场的态度。亦即政府到底希望继续用行政手段对房价进行管制，还是希望房价在市场的调节中趋于理性。如果政府继续想扮演市场的“救世主”，想驾驭市场，控制市场。那么，房价也就只会哀怨声中晃来晃去。

从2003年放开房地产市场到现在，市场到底发挥了多少作用，政府又在其中扮演了什么角色，政府心里非常清楚。如果不是政府的过度干预以及将政府利益作为首要利益置身于房地产市场，房价绝不可能出现今天这样的局面。包括北京、上海在内的一线城市，房价也不可能出现暴涨。

想一想，在这十年当中，各级政府从房地产市场获取了多少利益，比如税收、土地出让收益、政府部门依靠权力攫取的利益等等。别的不说，仅土地出让收益一项，就是30万亿元以上。如果开发商说的是实话，他们的利润有一半被政府部门拿走了。那么，又是一笔多么惊人的收入。如果将这些收入的一半用来建设保障房，那么，中国的房价又将是一种什么水平？

房价快速上涨，说到底，不就是政府扮演了最主要的推手吗？不是政府让房价以脱离经济发展规律的速度上涨吗？在将房价推上一个又一个新的台阶、在以房价养政绩热情一点没减的情况下，又采用所谓的调控政策试图将过高的房价压下来，这样的操作方式能够行得通吗？房价能够压得下来吗？就算能够压下来，又能维持多长时间呢？2013年的房价变动情况，做出了最有力的回答。

既然开放了房地产市场，又不让市场发挥作用，不让市场对房地产市场进行有效的资源配置，这样的放开，除了政府想将其作为与民争利的手段之外，没有其他可以解释的理由。

2014年会不会成为房价的“退烧年”，关键不在于这一年要不要再调控，而在于政府愿不愿意让位于市场，愿不愿意将房价的调节权交给市场，由市场来决定房价的变化和走势。

十八届三中全会决定明确要求，要发挥市场对资源配置的决定性作用。而要发挥市场对房地产资源配置的决定性作用，首先，政府要破除以房价养政绩的思维，不要再打房地产市场的利益主意，不要在房地产市场与民争利了；其二，在房价不可能一下子跌落低谷的情况下，政府从房地产市场获取的收益，应主要用于归还政府债务和用于保障房建设；其三，要有效减少政府工程建设，除公共设施之外，其他项目都交由市场来解决，交由民间资本来处理；最后，通过公开房产信息等手段，让房地产市场的腐败行为、投机炒作行为大白于天下。

也只有这样，房价才能回归理性。即便价格仍处于高位，社会各方面对房价的关注度也会大大降低，对政府在房价方面的质疑才会大大减少。（经济参考报，文谭浩俊）